Comment fonctionne un OPCI et comment investir ?

Un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un fonds d’investissement non coté qui investit majoritairement dans des biens immobiliers destinés à la location. Les règles de composition des actifs de l’OPCI sont plus ou moins contraignantes selon que les investisseurs sont des particuliers ou des professionnels. En général, les OPCI destinés aux particuliers sont « diversifiés » dans le sens où ils investissent en immobilier, mais aussi dans des valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM, etc.) pour assurer une certaine liquidité.

En collectant de l’épargne auprès d’une multitude d’investisseurs, l’OPCI dispose d’une capacité d’investissement importante. Cette capacité lui permet d’acquérir des immeubles généralement inaccessibles aux investisseurs particuliers mais aussi de mutualiser les risques à travers un patrimoine généralement diversifié. Investir dans un OPCI, c’est donc exposer une partie de son épargne à un investissement majoritairement immobilier et diversifier ainsi son patrimoine.

Pour la première fois dans les fonds immobiliers français, l’OPCI a introduit un principe de liquidité intrinsèque. Grâce à la présence d’une poche de liquidités et de valeurs mobilières, les OPCI Grand Public s’aménagent structurellement des conditions permettant le rachat des parts, par exemple dans un délai de 2 mois maximum pour l’OPCI SwissLife Dynapierre.

Immobilier, liquidité, l’OPCI réalise donc une jonction entre deux mondes a priori éloignés.Attention, s’agissant d’un investissement majoritairement immobilier, l’horizon d’investissement doit rester de 8 ans et il existe un risque de perte en capital.

Différents acteurs gèrent le fonctionnement des OPCI, et chacun a un rôle bien défini : la société de gestion de portefeuille, le dépositaire, le commissaire aux comptes et les experts externes en évaluation immobilière.

Un OPCI est géré par une Société de Gestion de Portefeuille (SGP), agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Son rôle est de gérer des portefeuilles pour le compte de tiers. La Société de Gestion de Portefeuille doit établir un « programme d’activité » permettant à l’AMF d’apprécier que les moyens financiers, humains et techniques, ainsi que l’organisation et ses procédures qu’elle met en œuvre sont adaptés.

Concrètement, elle élabore la stratégie de l’OPCI, le fait agréer, déploie cette stratégie et assume les tâches administratives comptables et financières. Elle offre à l’investisseur son savoir-faire d’un professionnel de la gestion d’actifs et de l’immobilier, tout en le déchargeant des soucis de gestion.

Les Sociétés de Gestion de Portefeuille sont en contrepartie de ces services rémunérées par des commissions.

Son rôle est de contrôler l’inventaire des actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières), ainsi que des actifs financiers de l’OPCI. Il doit également s’assurer de la régularité des décisions de gestion.

Le commissaire aux comptes est un auditeur légal et externe à l’OPCI. En tant qu’acteur indépendant, sa mission consiste à protéger les intérêts des tiers.
Concrètement, le commissaire aux comptes certifie les comptes annuels de l’OPCI en validant leur sincérité, leur régularité et leur véracité au terme d’un audit légal dont la procédure suit les normes en vigueur.
Le commissaire aux comptes vérifie entre autres l’exactitude des bulletins d’information périodiques que l’OPCI est tenu de porter à la connaissance des porteurs de parts.
Lors de l’assemblée générale, il présente son rapport sur les opérations de fusion, d’apports en nature, de distribution d’acomptes, de scission, de dissolution et de liquidation de l’OPCI.

Constitués majoritairement d’immobilier, l’évaluation de ces actifs est centrale dans la détermination de la valeur liquidative d’un OPCI.
Les immeubles détenus directement ou indirectement par l’OPCI sont ainsi évalués par deux experts immobiliers qui agissent de manière indépendante dans la rédaction de leur rapport de synthèse.
Les expertises sont actualisées au moins tous les trois mois.

Lors de leur lancement, les OPCI ont apporté plusieurs nouveautés favorisant l’investissement immobilier.

Tout d’abord, ils ont ouvert la voie à l’investissement international.
D’après l’IEIF, seuls 6,3 % des immeubles détenus par les SCPI étaient investis hors de France à fin 2016. À la même date, 52 % des encours immobiliers des OPCI étaient détenus hors de France. Or, quoi de plus naturel pour des fonds immobiliers, par essence confrontés à des cycles conjoncturels longs, d’investir sur plusieurs territoires pour limiter les risques ?
Par ailleurs, les possibilités d’investissement pour les OPCI sont plus larges. Par exemple, l’OPCI n’est pas contraint par des limites en termes de ventes, de travaux. Il peut aussi acquérir des immeubles à travers des sociétés de capitaux, ce qui est impossible pour une SCPI, et qui facilite l’investissement hors de France.

Enfin, les stratégies immobilières développées par l’OPCI sont plus larges : il est par exemple plus fréquent d’investir dans des immeubles en construction, non générateurs de revenus immédiats, à travers ce type de fonds car la performance de l’OPCI est jugée essentiellement sur la croissance de la valeur liquidative, et pas seulement le rendement locatif.

En tant qu’Organisme de Placement Collectif (OPC), l’OPCI reprend les principes habituellement rencontrés dans les fonds de gestion collective investis en actions, obligations, etc. L’OPCI assure ainsi lui-même sa liquidité.

Mais comme l’immobilier n’est pas liquide en toutes circonstances, l’OPCI prévoit des poches de liquidités et de valeurs mobilières dans son allocation pour pallier aux demandes de rachat de ses investisseurs. C’est la contrepartie de la liquidité : l’OPCI est généralement investi entre 51 % et 65 % en immobilier, le solde est placé en liquidités et en valeurs mobilières.

Ces poches permettent à l’OPCI d’assurer le rachat des parts dans des délais plus ou moins longs, mentionnés dans le prospectus, et sur la base de la valeur liquidative.

La valeur liquidative est ni plus ni moins que la valeur de l’ensemble des actifs détenus par l’OPCI.
Cette valeur est retenue pour exécuter les ordres d’achat et de vente. Le montant des achats est éventuellement augmenté de frais d’entrée tandis que le produit des ventes peut être diminué de frais de sortie (commissions).

Les ordres d’achat et de vente sont « centralisés » à une date déterminée puis exécutés sur la base d’une valeur liquidative (passée ou à venir). Cette valeur liquidative est établie au moins 2 fois par an et, au plus, 2 fois par mois selon les OPCI. Le règlement des achats et des ventes peut alors intervenir.
Précision, les rachats doivent être réglés dans un délai maximum de 6 mois, mais le prospectus peut préciser une durée plus courte.

Deux types d’OPCI coexistent : les OPCI de type FPI, plutôt rares et générant des revenus fonciers ; les OPCI de type SPPICAV, plus fréquents.

Au sein d’un compte titres, les OPCI SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) versent des dividendes soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique. Les plus-values éventuelles réalisées sur les cessions de parts sont soumises au même régime.
De par la nature des revenus, l’acquisition de parts d’OPCI de type SPPICAV n’est pas possible à crédit, contrairement aux OPCI de type FPI (Fonds de Placement Immobilier) ou aux SCPI qui génèrent des revenus fonciers.

Au sein d’un contrat d’assurance vie, la fiscalité de l’OPCI (que ce soit une SPPICAV ou un FPI) suit le régime de ce support.