En savoir plus sur l’OPCI

Un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un produit d’investissement immobilier destiné au grand public. Reprenant les principes de fonctionnement des OPCVM, il existe deux types d’OPCI : les SPPICAV (proches des SICAV) et les FPI (proches des FCP).

Comme pour un FCP, les FPI sont des copropriétés qui n’ont pas de personnalité juridique.Gérés par des Sociétés de Gestion de Portefeuille agréées, ils ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. En contrepartie, le FPI a une obligation de distribution de ses revenus immobiliers (85 % au minimum) et de ses plus-values réalisées (50 % au minimum). Les dividendes courants perçus par les investisseurs personnes physiques sont appréhendés comme des revenus immobiliers et soumis au barème de l’impôt sur le revenu, augmenté des prélèvements sociaux.

Les règles de composition du FPI intègrent 60 % d’immobilier physique et 5 % de liquidités au minimum. L’écart restant est investi en actifs immobiliers ou en valeurs mobilières en fonction du degré de liquidité offert par le FPI. Le FPI peut investir sa poche immobilière aussi bien en direct qu’à travers des sociétés de personnes.

Peu de FPI ont été lancés depuis 10 ans car leur nature les met en compétition directe avec les SCPI, elles-mêmes bien installées et bénéficiant désormais de la même souplesse de gestion que les FPI.

Nouveauté de 2017, quelques FPI ont été constitués sous la forme de fonds éligibles au dispositif de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Concrètement, le FPI investit dans des résidences gérées sous le statut LMNP et transmet à ses actionnaires les avantages liés au dispositif.

La SPPICAV reprend quant à elle le schéma des SICAV : il s’agit d’une société anonyme dont le capital est susceptible de varier en fonction des souscriptions et des rachats. Comme le FPI, la SPPICAV est soumise aux mêmes obligations de distribution et pas à l’impôt. Sa souplesse de gestion est supérieure car elle peut acquérir ses actifs immobiliers en direct, mais aussi à travers des sociétés de personnes ou de capitaux. Concrètement, cela lui facilite l’investissement à l’étranger.

La SPPICAV sert des dividendes qui sont appréhendés comme des revenus de capitaux mobiliers. Cela signifie que la fiscalité des personnes physiques est celle du Prélèvement Forfaitaire Unique (30 % au 1er janvier 2018).

La plupart des SPPICAV disponibles à la souscription sont constituées d’immobilier pour 51 % à 60 % environ, le solde étant investi en valeurs mobilières et en liquidités. Ces deux classes d’actifs servent à assurer la liquidité du fonds en toutes circonstances : en général, les rachats réalisés par la SPPICAV sont réalisables à deux mois maximums, ce qui en fait une solution naturelle en assurance vie multisupports.

L’OPCI cherche à combiner deux mondes a priori peu conciliables : l’immobilier et la liquidité.

Comme pour la SCPI (société civile de placement immobilier), l’OPCI offre une solution d’investissement majoritairement en immobilier avec les avantages liés (accès à des classes d’actifs inaccessibles aux particuliers comme l’immobilier d’entreprise par exemple, mutualisation des risques, pas de soucis de gestion, faible montant minimum d’investissement), tout en offrant une liquidité plus ou moins importante en fonction des choix de la société de gestion (dans les meilleurs cas, liquidité à deux mois maximum). En contrepartie, l’investisseur confie ses avoirs à une Société de Gestion de Portefeuille rémunérée par des commissions.

L’OPCI ouvre aussi de nouvelles perspectives en matière d’investissements : avec la possibilité d’investir à travers des sociétés de capitaux, l’OPCI s’est ouvert les marchés européens de l’immobilier sans contraintes.

En ce qui concerne la poche de valeurs mobilières, l’OPCI dispose d’une grande latitude de gestion : possibilité d’acquérir des actions, des obligations en direct ou à travers des fonds, etc. Le style de gestion de cette poche diffère d’un gérant à l’autre en fonction de son souhait ou non d’en faire un outil de performance complémentaire (avec les risques attachés).

Enfin, la forme de l’OPCI le rend à la fois accessible naturellement en assurance-vie, mais aussi en compte-titres. En fonction des objectifs de l’épargnant, de ses ressources, de sa fiscalité, l’une ou l’autre des enveloppes d’investissement peut se révéler la plus opportune. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous orienter utilement tout en vous alertant sur les facteurs de risques des produits proposés.

En achetant des parts d’OPCI, l’investisseur s’expose à la fois à la volatilité du marché immobilier et du marché financier. La valeur de ce placement peut donc varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution de ces deux marchés.

Même si les OPCI ont généralement un patrimoine diversifié, l’immobilier reste soumis aux aléas conjoncturels et à l’environnement macroéconomique. C’est la raison pour laquelle, comme tout autre placement, il est recommandé de diversifier ses placements et, comme tout investissement immobilier, de viser un horizon de longue durée (8 ans au moins).

Il existe un risque de perte en capital et les revenus ne sont pas garantis D’autres facteurs de risques peuvent exister en fonction des OPCI : risque lié à l’endettement et au crédit du fonds, risque de change si l’OPCI investit en dehors de la zone Euro par exemple.

Enfin l’investissement dans des fonds immobilier entraîne des frais inévitables : frais d’achat, de vente, de fonctionnement et de gestion, d’exploitation ou de transaction immobilière.