Pour apprécier la qualité d’une société civile de placement immobilier et la comparer, il existe plusieurs indicateurs clés, en plus du taux de distribution, qui mesurent son niveau de rendement.
La vocation principale des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est de distribuer un revenu régulier quasi-immédiat (sous réserve du décalage de distribution représenté par le délai de jouissance) aux associés, lorsque les parts sont acquises au comptant, ou différé en cas d’acquisition de la nue-propriété de parts, généralement à des fins de complément de revenus à la retraite.
Rendement brut
Ce n’est donc pas un hasard si le principal indicateur utilisé pour jauger la performance des SCPI est le taux de distribution (TD). Apparu en 2022, le TD a remplacé le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), utilisé de mi-2012 à 2021. En 2023, le taux de distribution moyen s’est établi à 4,52% (*), en stabilité par rapport à 2022.
Pour les SCPI à capital variable, qui représentent l’essentiel du marché, le TD correspond au dividende brut de fiscalité française et étrangère, rapporté au prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée. L’apparition du TD a permis d’harmoniser la présentation des performances des SCPI. Il ne permet pas cependant de savoir ce que rapportent les SCPI en net à l’associé, la fiscalité n’étant pas prise en compte. Or celle-ci varie considérablement entre une SCPI 100% française et une autre procurant des revenus de source étrangère.
Les parts de SCPI étant détenues pendant plus de 22 ans en moyenne, d’autres indicateurs sont à prendre en considération avant d’investir. Le taux de rentabilité interne (TRI), exprimé en pourcentage sur 5, 10, 15 et 20 ans, permet d’évaluer la performance d’une SCPI à moyen et long termes. Il tient compte des revenus distribués sur la durée considérée, du prix de souscription l’année de départ et de la valeur de retrait de la dernière année. En raison des baisses de prix de parts survenues en 2023, plusieurs SCPI ont vu leur TRI diminuer entre fin 2022 et fin 2023.
D’autres paramètres
Pour apprécier la performance locative d’une SCPI, et donc sa capacité à assurer la distribution de dividendes réguliers, le taux d’occupation financier (TOF) est un paramètre à regarder de près. Il permet de visualiser le remplissage du patrimoine d’une SCPI en fonction des loyers. Grâce à sa présentation graphique sous la forme d’un « donut » dans les documents d’information, l’associé peut connaître en un coup d’œil la part des locaux occupés, celle des locaux sous franchise (le locataire ne paie pas de loyers temporairement), celle correspondant aux biens en restructuration (travaux) et la part de locaux vacants (en recherche de locataires).
Peu prise en compte avant 2023, la valeur de reconstitution par part, qui est égale au montant nécessaire pour reconstituer le patrimoine d’une SCPI à l’identique, est désormais un critère décisif de choix entre les différents fonds immobiliers. Le prix de souscription doit, réglementairement, évoluer dans une fourchette comprise entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution. Lorsque la valeur de reconstitution est supérieure au prix de part, l’associé bénéficie d’une relative protection de son capital. À l’opposé, si elle est inférieure à 90% du prix de souscription, elle doit être ajustée à la baisse par la société de gestion.
(*) Statistiques 2023 publiées le 7 février 2024 par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).