Qu’est-ce qu’une SCPI et quels sont ses avantages ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

L’objet d’une société civile de placement immobilier (SCPI), l’un des membres les plus anciens de la famille de la « pierre-papier », est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

La SCPI permet aux particuliers de se constituer une épargne à travers l’investissement immobilier, et ce à partir d’un montant réduit. Cette épargne collective est investie dans plusieurs immeubles, loués auprès de multiples locataires, visant ainsi une diversification des risques.

La SCPI génère des loyers qui sont potentiellement distribués aux associés, formant un complément de revenus fonciers pour l’épargnant.

Comme tout placement immobilier, la durée de placement recommandée est au minimum de 8 ans. Par ailleurs, il existe un risque de perte en capital. Enfin, la Société de Gestion ne garantit pas le retrait des parts.

La SCPI est un fonds collectif agréé par l’Autorité des Marchés Financier (AMF) et géré par une Société de Gestion de Portefeuille, elle-même aussi agréée.

Généralement investies en immobilier locatif résidentiel, leur objectif est d’offrir l’accès à une investissement immobilier à partir d’un montant modeste, mais avec un avantage fiscal attaché le plus souvent une réduction d’impôt sur le revenu.
Comme les dispositifs fiscaux sont temporaires et changeants, ces SCPI sont à capital fixe. Le principe est que leur capital reste ouvert une ou deux années seulement, puis se referme définitivement.
Le plus souvent, l’avantage fiscal est perçu par l’investisseur l’année de sa souscription. Il a ensuite une obligation de conserver son investissement pendant une durée plus ou moins longue. Au terme de cette durée (jusqu’à 15 ans en pratique), les immeubles sont vendus et la SCPI liquidée. Les produits de la liquidation sont restitués aux investisseurs au fur à mesure des cessions.

A noter qu’il existe un « marché secondaire » permettant de céder ses parts par confrontation de l’offre et de la demande. Mais, au-delà du fait que cette vente peut provoquer la perte de l’avantage fiscal sauf en cas décès, cette sortie n’est pas recommandée car d’importantes décotes sont généralement exigées par les acheteurs. L’investissement dans une SCPI fiscale exige donc de pouvoir geler ses avoirs pendant un temps long.

En matière de SCPI fiscales, plusieurs dispositifs cohabitent : SCPI Malraux, Pinel, Monuments historiques, etc. Pour servir l’avantage fiscal attaché, les SCPI sont contraintes d’investir leur collecte dans des immeubles compatibles avec les critères définis par la loi.
Par exemple, les SCPI Malraux acquièrent des lots ou des immeubles à rénover en secteur éligible au dispositif, organisent la conduite des travaux dans le respect de la loi, mettent en location les biens pendant une durée de 9 ans et distribuent des dividendes potentiels, puis cèdent les appartements. La durée totale de l’investissement est ici d’une quinzaine d’années.

Elles représentent 92 % de la capitalisation totale des SCPI et 97 % de la collecte au 31/12/2017 (source IEIF).
Elles visent généralement à distribuer des revenus réguliers.

Pour délivrer cet objectif, ces SCPI sont majoritairement composées d’immobilier locatif d’entreprise. Certaines d’entre elles vont choisir d’investir dans de l’immobilier de bureaux, d’autres de commerces, ou bien elles choisiront de bâtir une allocation diversifiée. Des SCPI seront purement françaises, quand d’autre choisiront la diversification européenne. Avec 59 SCPI en situation de collecte en 2017, les choix sont donc variés.

Généralement, ces SCPI sont à capital variable. C’est-à-dire qu’elles sont en situation de recevoir de nouvelles souscriptions en permanence.
La souscription se réalise pour tout investisseur au même prix, appelé le prix de souscription. Ce prix est défini par la société de gestion dans des limites établies par la réglementation. Une revalorisation du prix de la part, comme une baisse, peut intervenir en fonction de l’évolution des valeurs vénales des immeubles détenus par la SCPI. Le prix de souscription intègre les frais de souscription, versés par la SCPI à la société de gestion.

Pour récupérer son investissement, l’associé de la SCPI passe un ordre de retrait à la société de gestion. Son retrait est effectif dès lors qu’il existe suffisamment de souscriptions en contrepartie. Le prix de vente des parts, le prix de retrait, est toujours égal au prix de souscription diminué des frais de souscription.
En l’absence de souscriptions, l’ordre n’est pas exécuté. Des mécanismes de liquidité existent mais il est important de garder à l’esprit que, comme tout investissement immobilier, la souscription de parts de SCPI génère des risques de liquidité. Cet investissement doit donc être réfléchi, ne consister qu’en une diversification de votre épargne et anticiper une durée d’investissement de 10 ans en général.

Afin de protéger les intérêts des porteurs existants, un délai de jouissance de quelques mois peut exister pour les nouveaux souscripteurs. En décalant dans le temps la perception des dividendes pour les nouveaux entrants, le temps que les immeubles financés par la collecte soient acquis, la société de gestion évite la dilution des revenus existants dans un nombre de parts plus grand. Passé cette période, les associés de la SCPI perçoivent des dividendes potentiels, le plus souvent en rythme trimestriel.
Ces dividendes incluent l’ensemble des charges, frais et commissions liés au fonctionnement de la SCPI et à la rémunération de la société de gestion. Pour un particulier, les revenus générés par la SCPI seront des revenus fonciers.

Les avantages à investir dans une SCPI

Pourquoi investir dans une SCPI ?

D’abord parce qu’il s’agit d’un investissement accessible, lisible, sans soucis de gestion, susceptible d’apporter un complément de revenus et de permettre la constitution d’un capital.

Pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les tracas d’un achat en direct, tout en jouissant de la mutualisation des risques, le recours à la SCPI peut être une solution. La société de gestion se charge de collecter les fonds auprès des investisseurs, de les investir sur des actifs immobiliers en vue de les louer, les gérer et les valoriser. Vous confiez donc votre argent à un professionnel qui valorisera votre patrimoine et vos revenus. En contrepartie, il perçoit des commissions.

Les sociétés de gestion sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cet agrément est fourni une fois que le régulateur s’est assuré que la société de gestion disposait des moyens adéquats pour gérer ce type de fonds.

En matière de performance, l’IEIF évalue le taux de distribution moyen des SCPI d’immobilier d’entreprise à 4,44 % en 2017. Les performances annuelles revenus réinvestis à 10 ans pour le même échantillon sont de 7 % [1].

Attention, les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

Comme tout placement immobilier, la SCPI est exposée à un certain nombre d’aléas. Même si la mutualisation des risques rend le risque statistiquement plus faible, la SCPI peut diminuer son dividende si le taux d’occupation baissait, et ses valeurs vénales peuvent diminuer en cas de retournement de cycle. Ces risques peuvent être amplifiés par le crédit si la SCPI y a recours.

Par ailleurs, l’investisseur peut subir un risque de liquidité et son retrait peut ne pas être exécuté.

Enfin, il convient d’avoir à l’esprit que l’associé qui demande le rachat de ses parts reste tenu pendant une durée de cinq ans envers les associés et envers les tiers de toutes obligations existant au moment de son retrait.

Pour éviter ces risques, il est toujours recommandé de diversifier ses placements, en fractionnant son investissement sur plusieurs thématiques. Vous trouverez également une description détaillée des risques relatifs à chaque SCPI en lisant sa Note d’Information.

Chaque associé est personnellement redevable de l’impôt sur la part de ses bénéfices. Tous les ans, la société de gestion communique aux investisseurs les montants à déclarer, ce qui simplifie les démarches.

L’essentiel du revenu imposable correspond aux loyers encaissés par la SCPI diminué des charges qu’elle a effectivement payées au cours de l’exercice. Ces revenus fonciers relèvent soit du régime réel, soit du micro-foncier.

Le porteur de parts de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier si les 3 conditions cumulatives suivantes sont réunies : il est propriétaire d’un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location nue ; l‘ensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15 000 € par an ; les parts de SCPI et de l’immeuble détenu en direct ne bénéficient pas d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, etc).

Les plus-values tirées de la cession de parts de SCPI sont soumises au régime des plus-values immobilières.

Enfin, en investissant hors de France, la SCPI transmet à ses porteurs une fiscalité spécifique liée aux conventions fiscales entre les pays. Généralement, dans l’Union Européenne, les revenus des immeubles à l’étranger sont taxés localement, au taux local. Une fois en France, ces revenus ne sont pas soumis à un impôt complémentaire, ni aux prélèvements sociaux.

[1] IEIF Perf 2006-2016