Investir dans l’immobilier avec la SCPI Pierre Capitale

Pierre Capitale investit ses capitaux en immobilier d’entreprise en France et en Europe. Chaque immeuble est rigoureusement sélectionné pour la qualité de son emplacement et sa capacité à générer des revenus potentiels. Cette politique de sélection s’accompagne d’une diversification du patrimoine immobilier de Pierre Capitale afin de diminuer l’effet des fluctuations de certains marchés.

Taux de distribution sur valeur de marché 2018 (DVM prévisionnel)
millions
de capitalisation au "30/06/2019
nombre d’immeubles au 30/06/2019

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps

La stratégie de notre SCPI

Pierre Capitale fait le choix de l’immobilier de bureaux, un secteur profond ; et offre également une diversification dans l’immobilier de service à la personne, regroupant l’hôtellerie et la santé, des secteurs en croissance du fait de facteurs démographiques ou sociologiques. La combinaison de ces deux classes d’actifs vise ainsi à modérer (sans pouvoir les supprimer totalement) les aléas que subirait votre investissement en l’exposant à plusieurs marchés, donc à des cycles différents. Pierre Capitale investit majoritairement en France, mais aussi en Allemagne. La diversification géographique recherche aussi une meilleure stabilité de votre placement dans la mesure où les cycles immobiliers en Europe ne sont pas nécessairement liés.

Le placement est investi uniquement en immobilier, il est donc peu liquide.
La société de gestion recommande de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans et ne garantit ni le retrait ou la vente des parts, ni le capital investi (risque de perte en capital).

Pierre Capitale, un placement accessible

La SCPI Pierre Capitale est un placement accessible : à partir de cinq parts, soit 5 000 € le ticket d’entrée, auxquels s’ajoutent les frais de souscription. Toute souscription ultérieure est acceptée à partir de 1 000 €.

La capitalisation de Pierre Capitale s’élevait au 31 décembre 2018 à 74,6 millions d’euros.
Elle est investie dans 7 immeubles à Paris intra-muros et à Munich. 49 % du patrimoine est investi en bureaux et 51 % en immobilier de service, reflétant notre volonté de diversification géographique et sectorielle.
Le taux d’occupation financier (TOF) s’établissait au 31/12/2018 à 98,1 % pour 22 locataires.

Pierre Capitale a affiché dès sa première année d’existence un Taux de distribution (TDVM) de 4,25 % et 4,50 % pour 2018. À noter, ce taux de distribution intègre des revenus allemands, lesquels ont déjà été fiscalisés sur ce territoire et ne souffrent pas d’impôt supplémentaire en France.

Attention, les performances ne préjugent pas des performances futures, sont variables à la hausse comme à la baisse et ne sont pas garanties.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est le précurseur de la « Pierre Papier ».
Créée en 1970, la SCPI avait déjà comme objectif de faciliter la propriété immobilière à de nombreux associés par l’intermédiaire de la détention de parts de fonds. La SCPI prévoyait ainsi :

  • Une mutualisation des risques immobiliers par la détention d’un portefeuille d’immeuble diversifié
  • La possibilité d’investir même modestement et le bénéfice d’une liquidité partielle
  • La gestion déléguée à un professionnel qui assure la gestion locative des biens

Depuis, la SCPI s’est régulièrement adaptée à un environnement changeant : des SCPI fiscales sont apparues, des SCPI européennes également, la diffusion des SCPI s’est élargie à l’assurance-vie, l’acquisition a crédit s’est banalisée, etc. Aujourd’hui, la SCPI est perçue comme un véritable « couteau suisse patrimonial » en sachant s’adapter à un grand nombre de profils d’investisseurs. En effet, que la logique de l’investisseur soit de percevoir des revenus complémentaires fonciers, de constituer une partie de son patrimoine à travers l’immobilier, de bénéficier d’un dispositif fiscal immobilier… la SCPI peut répondre à de nombreuses problématiques, à condition bien sûr d’en avoir compris les limites.

L’objectif commun à toutes les SCPI est d’exposer l’investisseur à l’immobilier locatif à travers un fonds détenant un portefeuille d’immeubles apportant une mutualisation des risques et géré par une Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF. Au-delà de cette caractéristique, les formes et stratégies des SCPI peuvent être très différentes, c’est une des raisons pour lesquelles il est toujours recommandé de vous faire accompagner d’un conseiller pour bâtir votre projet patrimonial, sélectionner la SCPI et les modalités d’investissement qui vous conviennent le mieux.

Une grande partie des SCPI sont des « SCPI d’Immobilier d’Entreprise ». C’est à-dire qu’elles investissent leurs capitaux dans des immeubles de bureaux, commerce, hôtellerie, santé, etc. Les loyers perçus par la SCPI, diminués des charges immobilières et des frais de gestion, sont distribués aux associés à rythme régulier, ce qui en fait un bon outil pour les investisseurs recherchant une source de revenus complémentaires par exemple. En plus de ces revenus potentiels, l’investisseur peut bénéficier de la revalorisation des parts, ou au contraire subir une dépréciation de celles-ci en fonction des cycles immobiliers.
Ces SCPI sont souvent à « capital variable », c’est-à-dire qu’elles peuvent recevoir de nouvelles souscriptions à tout moment. Le prix de souscription de la SCPI est fixé par la Société de Gestion selon des règles précisées par la réglementation. Le prix de retrait, c’est-à-dire le prix auquel l’associé de la SCPI voit ses parts rachetées, correspond à ce prix de souscription, diminué des frais de souscription.

L’associé qui souhaite se séparer de ses parts dispose des trois possibilités suivantes:

  • Le remboursement de ses parts
  • La demande de cession de ses parts sur le marché secondaire par confrontation,

Les deux possibilités ci-dessus sont distinctes et non cumulatives. En aucun cas, les mêmes parts d’un associé ne peuvent faire l’objet à la fois d’une demande de retrait et être inscrites sur le registre des ordres de vente sur le marché  secondaire.

  • La cession directe de ses parts sans intervention de la Société de Gestion à des conditions librement débattues entre le cédant et le cessionnaire (gré à gré).

Pour en savoir plus sur les différentes valeurs et prix de la SCPI, rendez-vous ici.

Les SCPI étant investies en immobilier, la liquidité peut être nulle. En effet, les retraits d’associés étant compensés par les nouvelles souscriptions, en l’absence de ces dernières, les associés vendeurs peuvent devoir patienter avant de récupérer leurs capitaux. C’est la raison pour laquelle l’investissement à travers une SCPI, comme l’immobilier, doit être pensé pour le long terme et ne constituer qu’une part seulement de l’épargne.

Les autres SCPI sont très majoritairement des « SCPI fiscales », investies généralement en immobilier d’habitation et offrant le bénéfice d’un dispositif fiscal particulier (Pinel, Malraux, Monument Historiques par exemple).

Les revenus générés par la SCPI sont principalement des revenus fonciers. Ces revenus, qu’ils soient distribués ou non, sont soumis, comme pour l’immobilier physique, à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux pour les personnes physiques. A titre accessoire, la SCPI peut générer des revenus de capitaux à travers le placement de sa trésorerie, dans ce cas le régime d’imposition des personnes physiques est le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU).
Enfin, de plus en plus de SCPI investissent hors de France. Ces revenus subissent alors une fiscalité spécifique en fonction des pays mais, en règle générale, les conventions fiscales entre pays de l’Union Européenne tendent à neutraliser les double-taxations.
Dans tous les cas, la société de gestion transmet chaque année aux associés toutes les indications utiles pour leur permettre de remplir leur déclaration fiscale en France.

Les éventuelles plus-values réalisées à la suite d’un retrait de la SCPI sont soumises aux mêmes conditions que le régime des plus-values immobilières, ce qui veut dire qu’elles sont exonérées d’impôt au bout de 22 ans de détention. Néanmoins, la taxation au titre des prélèvements sociaux est, elle, calculée sur 30 ans.

Comme tout actif immobilier, les SCPI rentrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière sur la base de la part immobilière investie au 31 décembre de l’année de référence.

Les modalités d’investissement dans la SCPI sont très nombreuses. La façon la plus classique est d’investir directement les parts de la SCPI.
L’investissement en direct peut aussi se faire à crédit, selon un schéma identique à un investissement en immobilier direct : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus immobiliers.
En direct, il est aussi possible d’investir la seule nue-propriété temporaire. Détenir la nue-propriété consiste à posséder un bien sans en avoir la jouissance, en l’occurrence pour une SCPI, ne pas bénéficier des revenus. En contrepartie de l’absence de revenus, le nu-propriétaire acquiert les parts avec une décote variable selon notamment la durée du démembrement de propriété. Le redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière reste l’usufruitier dans ce cas de figure.

Les SCPI sont aussi souvent disponibles à travers un contrat d’assurance-vie multisupport. Dans ce cas, l’investisseur n’est pas associé de la SCPI mais propriétaire d’une « unité de compte » au sein de son contrat, contrat dont les conditions de souscription, les frais, etc. sont particuliers à chaque assureur.

Comment souscrire à une SCPI ?

Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de votre situation personnelle, de votre horizon de placement et de votre degré d’aversion au risque.
Les SCPI sont disponibles en direct ou à travers un contrat d’assurance-vie. Chaque canal offre des avantages et des inconvénients. En cas de doute, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre Conseiller qui saura vous orienter.

Quelques définitions

  • Capitalisation : elle est calculée en multipliant le nombre de parts par le dernier prix de souscription. La capitalisation d’une SCPI représente la taille de la SCPI ou sa valeur de marché.
  • Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (TDVM) : montant des dividendes versés pendant l’année pour un associé en pleine jouissance au 1er janvier divisé par le prix moyen d’acquisition d’une part. Ce taux mesure le rendement financier annuel du placement.
  • Taux d’Occupation Financier (TOF) : rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui pourraient être facturés si les immeubles étaient entièrement loués.
  • Valeur de réalisation : valeur des immeubles et autres droits réels détenus directement ou indirectement estimée par l’expert externe en évaluation, à laquelle sont ajoutées notamment la trésorerie et les créances. Les dettes sont déduites.
  • Valeur de reconstitution : Il s’agit de l’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer le patrimoine de la SCPI. Elle prend donc en compte la valeur vénale, les droits de mutation à verser pour chaque bien et la commission de souscription.
  • Prix de souscription : Le prix de souscription est le prix auquel tout souscripteur acquiert ses parts de SCPI. Ce prix de souscription intègre une commission de souscription versée in fine à la Société de Gestion. Le prix de souscription est fixé par la Société de Gestion, dans la limite de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution (sauf cas exceptionnel).
  • Prix de retrait : Le prix de retrait n’existe que pour les SCPI à capital variable. Il s’agit du prix revenant au cédant à l’occasion d’une demande de « retrait ». Ce prix est strictement égal au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Pour que le retrait se réalise, une souscription doit être faite. Cela signifie que la liquidité des SCPI est limitée.
SCPI- Le 17/05/19
Rapport Annuel 2018

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SCPI- Le 26/03/18
Plaquette commerciale

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SCPI- Le 15/10/19
Bulletin Trimestriel Septembre 2019

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