Investir dans l’immobilier avec l’OPCI SwissLife Dynapierre

La stratégie de l’OPCI SwissLife Dynapierre

L’Organisme de Placement Collectif immobilier est un fonds de placement majoritairement investi dans l’immobilier locatif. Souvent comparé à une SCPI, l’OPCI fonctionne sur le même principe que les fonds de type Sicav et FCP. Il fédère les capitaux des épargnants dans un fonds qui les investit selon une stratégie connue à l’avance. L’épargnant accède donc indirectement à de l’immobilier, tout en se dégageant des soucis de gestion locative grâce à l’intervention d’une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). En contrepartie, la société de gestion de portefeuille est rémunérée via une commission.

L’objectif de l’OPCI SwissLife Dynapierre est de détenir 60 % minimum de biens immobiliers et le solde en valeurs mobilières, dont 10 % en liquidités. La stratégie de SwissLife Dynapierre vise une régularité des performances et une perspective de plus-value à long terme, en constituant un patrimoine diversifié. Ainsi, le fonds investit ses actifs immobiliers essentiellement en immobilier de bureaux (locaux d’activités, commerces mais également des résidences de services et des établissements de santé) ou résidentiels, situés en France et dans les pays européens (membres de l’OCDE).

L’immobilier d’entreprise n’est généralement accessible qu’à des investisseurs institutionnels.
À partir d’une mise de fonds réduite, SwissLife Dynapierre offre la  possibilité de diversifier son patrimoine sur plusieurs secteurs de l’immobilier sans être tenu de mobiliser les sommes correspondantes à l’achat d’un seul bien locatif.

En investissant en France mais aussi en Europe, SwissLife Dynapierre vous permet de diversifier votre patrimoine immobilier sur plusieurs pays européens. L’objectif est de limiter les risques en les diversifiant sur plusieurs territoires, mais aussi de profiter des cycles de marché en surpondérant tactiquement tel ou tel pays.

Le fonds peut faire appel au crédit bancaire à hauteur de 40 % de la valeur des actifs immobilier. Cette dette vise à rechercher un effet de levier. L’effet de levier est le principe selon lequel on finance totalement ou partiellement un actif immobilier à l’aide de crédit bancaire, en profitant de taux d’intérêts inférieurs au rendement fourni par l’immeuble. Ce facteur est donc un amplificateur de la performance immobilière mais aussi des risques : il peut ainsi amplifier les pertes de valeurs ou de revenus. C’est la raison pour laquelle le ratio d’endettement est limité à cette proportion.

Quant aux actifs financiers, ils sont investis en produits monétaires et obligataires principalement, ainsi que dans des titres de foncières cotées.

Même si SwissLife Dynapierre offre une certaine liquidité (le délai de rachat est de deux mois maximum), en tant que fonds majoritairement immobilier, l’objectif de détention doit rester long (8 ans).

Les performances de notre OPCI

Au 31/12/2018, l’OPCI SwissLife Dynapierre se concentre sur l’immobilier tertiaire avec 79 % de bureaux, ainsi que des hôtels et commerces. Le résidentiel ne représente que 9 % du portefeuille. Principalement présent en région parisienne (50% à Paris et 11 % en Île-de-France, SwissLife Dynapierre s’est ouvert à l’Allemagne (4 %), à l’Espagne (5%), à l’Italie (10%) et va renforcer cette allocation dans les trimestres à venir.

La performance de SwissLife Dynapierre (Part C) en 2018 est de 5,17 %. Sur 3 ans, elle est de 5,50 % par an et sur 5 ans, de 4,8 % par an. Attention, les performances passées ne sont toutefois pas un bon indicateur des performances future et elles ne sont pas garanties.

Chaque mois, SwissLife Dynapierre édite un document d’information dans lequel vous retrouverez notamment tous ces indicateurs réactualisés.

Pourquoi investir via un OPCI

En général, l’objectif des OPCI est de servir des revenus complémentaires et une exposition de l’épargne en dehors des marchés financiers à travers un investissement majoritairement immobilier. Le détenteur de parts d’un OPCI va bénéficier de deux sources de performance potentielle : la distribution de dividendes et une plus-value à long terme, grâce à la revalorisation de la valeur de ses parts (qu’on appelle valeur liquidative). Comme tout investissement en immobilier, du fait de la durée et de l’amplitude des cycles de ce marché, l’horizon de placement recommandé est de 10 ans. Et ce quand bien même l’OPCI vous permet de récupérer plus facilement votre investissement à travers sa poche de liquidités.

Investir dans un OPCI permet donc de se constituer un patrimoine et de le diversifier, mais aussi faire fructifier un capital sur une période définie. Les OPCI choisissent généralement d’orienter leurs investissements vers l’immobilier d’entreprise. Alors qu’à titre personnel, vous pourriez investir dans de l’immobilier résidentiel à partir de quelques dizaines de milliers d’euros, ces actifs sont généralement inaccessibles aux particuliers, délivrent des rendements locatifs plus important que l’habitation en contrepartie des risques plus élevés [1], réagissent à des facteurs macroéconomiques spécifiques (par exemple, les créations ou destructions d’emplois tertiaires pour le bureau), et offrent une étendue importante de formats : bureaux, commerces, hôtellerie, entrepôts, etc.
Grâce à la mutualisation de l’épargne des investisseurs, l’OPCI dispose d’une force de frappe plus importante qu’à l’échelle d’un particulier et permet de mettre en place une diversification de ses investissements.
Cette diversification est soit :

• sectorielle, c’est-à-dire qu’elle va chercher à varier les types d’immobilier pour limiter les risques liés à certaines catégories d’actifs. Par exemple, les destructions d’emploi tertiaire ont un impact direct sur la demande en bureaux ;
• et/ou géographique, c’est-à-dire qu’elle va viser à varier les localisations des immeubles pour s’exposer à des cycles de marchés différent. Par exemple, tirer parti de la croissance de la consommation sur un territoire particulier en investissant dans le commerce. Cette diversification peut se réaliser à l’échelle d’une région, d’un pays ou encore de l’Europe.

L’une des caractéristiques de l’OPCI réside dans sa poche de liquidités et de valeurs mobilières : l’investisseur peut revendre ses parts, et récupérer la somme investie, dans un délai maximum de deux mois généralement. Pour cela, l’OPCI investit une partie de sa collecte dans des valeurs mobilières (des actions, des obligations, des FCP ou SICAV par exemple) et conserve une partie en liquidités (entre 5 et 10 %). Au total, cette poche d’actifs financiers représente environ 40 % de l’actif net du fonds [2] et permet à l’OPCI de racheter les parts aux investisseurs souhaitant récupérer leur investissement.
Le prix de souscription et le prix de cession des parts sont les mêmes et s’appellent la Valeur Liquidative : régulièrement, en général tous les 15 jours, les actifs détenus par l’OPCI sont valorisés et déterminent une Valeur Liquidative. Cette sur cette base, à laquelle s’appliquent des frais, que les souscriptions et les rachats sont effectués.

Attention, ni le capital, ni la performance ne sont garantis.

Les caractéristiques de chaque OPCI sont spécifiques et il importe de se référer au prospectus du fonds pour en apprécier les différences.

Comment souscrire à un OPCI ?

Comme les SICAV et FCP, les actions d’OPCI peuvent être détenues dans un portefeuille de valeurs mobilières (compte titre ordinaire) ou être souscrites dans le cadre d’un contrat d’assurance vie en unités de compte. En revanche, elles ne peuvent pas figurer au sein d’un Plan d’Epargne en Actions (PEA).

Les modalités de souscription dans un OPCI sont relativement simples car sans utilisation de papier : à partir du code ISIN de la part de l’OPCI, votre conseiller peut simplement vous faire investir dans un compte titres. Ou bien, en fonction de vos objectifs personnels, à travers un contrat d’assurance-vie.

Au sein d’un compte-titres, la fiscalité dépend du statut juridique de l’OPCI. Majoritairement sous forme de SPPICAV, les revenus comme les plus-values seront imposées au Prélèvement forfaitaire Unique (30 % le 31/03/2018). Au sein d’un contrat d’assurance vie, le souscripteur sera soumis à la fiscalité de ce support.

Le montant minium de souscription est faible, 75 € par exemple pour SwissLife Dynapierre en compte titre pour la Part P, ce qui rend l’investissement en immobilier particulièrement accessible. Particularité liée à l’OPCI, l’épargnant s’acquitte au moment de l’investissement d’une commission de souscription acquise au fonds visant à couvrir les droits et frais liés aux acquisitions immobilières. Généralement, cette commission est comprise entre 3 et 5 %.

La souscription dans un OPCI est relativement simple, au même titre qu’une SICAV ou un FCP. Mais s’agissant d’un investissement immobilier dont l’horizon de détention recommandé est de 8 ans, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre Conseiller en Gestion de Patrimoine avant de souscrire.

[1] Source IEIF – 40 ans de performances en immobilier Edition 2016

[2] Cette proportion est variable en fonction des OPCI

OPCI- Le 14/03/19

Reporting Part P Février 2019

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