Qu’est-ce qu’un gestionnaire de biens immobiliers ?

La pierre est l’investissement préféré pour 70 % des Français[1]. Investir dans la pierre leur permettrait de constituer un patrimoine (51 % de réponses) et de disposer de revenus complémentaires en vue de la retraite (45 %). Mais valoriser et faire fructifier ce capital demande des compétences et aussi du temps. C’est pourquoi nombre de particuliers confient la gestion de leur immobilier à un gestionnaire de biens.

 

Qu’est-ce qu’un gestionnaire de biens et quel est son rôle ?

Le gestionnaire de biens ou gestionnaire immobilier ou encore Property Manager représente les intérêts du propriétaire. Ses missions sont variées : il perçoit les loyers pour le compte de ses clients, gère les travaux et l’entretien des immeubles, leur mise aux normes, les employés (gardiens)… Il recherche les nouveaux locataires, rédige les baux (en s’assurant qu’ils sont conformes à une réglementation très prolifique), gère un budget de fonctionnement et de travaux visant à optimiser leur coût. Ainsi, il décharge son client (son mandant) des principaux tracas liés à l’immobilier.
Si les particuliers font appels à des gestionnaires de biens, les Sociétés de Gestion de Portefeuille également : généralement, elles ont recours à ce type de professionnels pour exécuter la stratégie immobilière décidée par les Asset Managers immobiliers.

La gestion de la mise en location des biens

Fort de la connaissance des marchés locaux, le gestionnaire de biens estime de la valeur locative du bien, comme un agent immobilier le ferait pour une vente. C’est à lui que revient la charge de diffuser l’annonce de mise en location : il est ainsi chargé d’organiser des visites, de vérifier les dossiers de candidature des locataires potentiels pour les transmettre aux propriétaires. Il rédige le bail et ses annexes et peut aller jusqu’à signer le bail.

La gestion courante des biens immobiliers

Par la suite, le gestionnaire reste l’interlocuteur régulier du locataire, gère le quittancement, organise la révision des loyers, recouvre les éventuels impayés, gère les éventuels contentieux locatifs et suit le locataire jusqu’à son congé.
Le gestionnaire reçoit les loyers avant de les reverser à son mandant. Le reversement des loyers est accompagné d’un compte détaillé des dépenses et des recettes. 
Du fait que le gestionnaire voit transiter ces loyers par ses comptes, la réglementation est très stricte : l’activité de gestion immobilière requiert entre autres que la société d’administration de biens dispose d’une garantie financière destinée à assurer les fonds détenus pour le compte de tiers.

La gestion des travaux et réparations

Le gestionnaire de biens s’acquitte des obligations du bailleur : il gère et prévoit les travaux nécessaires. C’est lui qui est chargé de lancer des appels d’offre et de choisir l’entreprise au meilleur rapport qualité / prix.

Assure les aspects juridiques

Ce professionnel a une charge multifonctionnelle. Son expertise lui permet de rédiger les contrats de location, préparer les états des lieux, gérer les congés des locataires et payer les charges de syndic de copropriété le cas échéant. Maîtrisant parfaitement les obligations légales en vigueur, c’est aussi lui qui prépare les justificatifs susceptibles d’aider les propriétaires à remplir leur déclaration de revenus.

Pourquoi faire appel à un gestionnaire de biens immobiliers ?

L’investisseur peut être géographiquement éloigné du bien immobilier en question, ne pas avoir le temps de s’en occuper ou bien détenir un parc immobilier trop important pour le gérer entièrement. Confier son bien à un professionnel de l’immobilier permet d’abord de gagner du temps et de la sérénité. La mise en location d’un seul appartement peut se révéler chronophage. Déléguer à un négociateur immobilier rassure.

En donnant mandat à un administrateur, c’est cet intermédiaire qui sera amené à participer aux assemblées générales de copropriétaires, assurer les paiements, régler certains litiges et contentieux à l’amiable et si nécessaire engager des poursuites judiciaires (loyers impayés, etc.)

Ainsi la gestion courante (comptabilité, régularisation des charges, suivi des paiements fournisseurs, comptes rendus de gérance, fiscalité) est couverte par un professionnel rémunéré pour cette mission, ce qui participe à l’optimisation de la rentabilité de l’investissement, et à la tranquillité de l’investisseur.

Comment confier la gestion de ses biens à un professionnel ?

Pour assurer légalement toutes ces missions, l’administrateur de biens doit répondre à toutes les obligations de la loi qui organise la profession des intermédiaires immobiliers : il s’agit de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 (n°70-9) réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Bon à savoir : La loi Alur, pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, rend obligatoire la formation continue de tous les professionnels soumis à la loi Hoguet ainsi que celle de leurs collaborateurs.

Le professionnel doit également détenir un mandat écrit de ses clients. Seul ce mandat de gestion locative – sous la forme d’un contrat écrit, rédigé en deux exemplaires et signé des deux parties – autorise un professionnel à gérer tout, ou une partie, de votre patrimoine immobilier. Consenti pour une durée déterminée, ce mandat ne peut excéder 30 ans. Une clause de reconduction tacite annuelle peut être prévue.

Le mandataire s’engage à mener à bien la mission confiée et rendre des comptes. De son côté, le propriétaire est tenu, pour la bonne application du mandat, d’accepter de louer le bien confié à un prix de marché. Vous devez reconnaître également que les assurances souscrites ne pourront jouer si vous refusez la location du bien à un prix de marché.

Le spécialiste de la gestion de biens perçoit une rémunération en fonction des missions de gestion immobilière qui lui sont confiées par les mandants. Lors de la signature du mandat, le montant de ses honoraires est fixé en accord entre les deux parties. Si vous décidez de confier la mise en location du bien, le mandataire perçoit également des honoraires de location.

Quelle différence entre un administrateur de biens et un asset manager immobilier ?

L’administrateur de biens est le professionnel en charge de la gestion courante de l’immeuble. L’asset manager immobilier est un professionnel qui considère l’immeuble comme n’importe quel autre placement financier : c’est-à-dire à travers sa capacité à générer des revenus et à créer de la valeur.
Concrètement, l’asset Manager est présent dès l’acquisition de l’actif, élabore un business plan (c’est-à-dire une projection des flux et de la valeur de l’immeuble) pour maximiser la performance de l’actif, perçoit les dépenses (travaux, renégociation de baux) comme des facteurs de création de valeur et, surtout, n’hésite pas à céder un immeuble lorsqu’il estime que celui-ci atteint son potentiel de valorisation maximal.

L’asset Manager est donc le gérant financier de l’immeuble et s’appuie sur le Gestionnaire de Biens pour appliquer la stratégie.

Les particuliers n’ont généralement par recours à des asset managers, car les investissements se concentrent sur des biens de logement, où l’intensité de gestion et les enjeux financiers sont moins importants que dans l’immobilier d’entreprise. En effet, ces immeubles peuvent représenter des investissements de plusieurs dizaines ou centaines de millions d’euros. Les conséquences financières d’un manque d’anticipation ou de pilotage peuvent donc être désastreuses.

[1] Les Echos / Etude Crédit Foncier 07/2017

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