Que sont les actifs immobiliers et comment les valoriser ?

Les actifs immobiliers comprennent l’ensemble des biens fonciers et immobiliers, appartenant à des personnes physiques ou des personnes morales.

Ce peut être :

  • une résidence principale ;
  • des logements locatifs ;
  • des bureaux ;
  • des commerces ;
  • des bâtiments industriels;
  • etc.

Cette classe d’actifs est la plus importante à l’échelle mondiale : plus 74 000 milliards d’euros en 2016 selon l’IEIF. En France, selon l’INSEE, l’immobilier constitue 62 % du patrimoine des Français. Pour la majorité, il s’agit d’une résidence principale, mais aussi de l’immobilier locatif. Se constituer un patrimoine, disposer d’un revenu complémentaire à la retraite tout en se prémunissant partiellement de l’inflation, réduire sa fiscalité, préparer sa transmission, etc. autant de stratégies où l’immobilier peut apporter une réponse.

L’immobilier n’est cependant pas exempt de risques. Comme les cycles immobiliers sont longs, ils paraissent avoir des variations moins importantes que les marchés actions. Néanmoins, ces mouvements sont bien réels et se produisent régulièrement. C’est la raison pour laquelle il est d’usage de recommander une période d’investissement minimum de 10 ans en général.

D’autres risques existent : risque de vacance des locaux à louer, risques d’impayés ; risques techniques (mise aux normes, entretien courant). Certains risques viennent enfin en amplifier d’autres : le financement à crédit, le risque de change (si l’investissement se réalise hors zone Euro).
Contrairement à son apparente simplicité, l’immobilier révèle une certaine complexité. C’est la raison pour laquelle des métiers spécialisés en gestion d’actifs immobiliers, au-delà de l’administration de bien, se sont mis en place depuis vingt-cinq ans en France.

En quoi consiste la gestion d’actifs immobiliers ?

La gestion d’actifs immobiliers pour le compte de tiers consiste à confier des capitaux à un professionnel de l’immobilier en vue de les investir dans des immeubles ou des fonds immobiliers. Se plaçant généralement en tant que donneur d’ordre de l’administrateur de biens qui exécute la stratégie, le gestionnaire d’actifs immobilier intègre des métiers aussi variés que la recherche immobilière, l’investissement, la gestion financière et, lorsque le gestionnaire d’actifs immobiliers prend la forme de société de gestion de portefeuille, la constitution et la gestion de fonds.

Swiss Life REIM France est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF et spécialiste en gestion d’actifs immobiliers. Fort de son rattachement à Swiss Life Asset Managers, n°1 de l’investissement immobilier en Europe[1], la société bénéficie d’un réseau d’apport d’affaires important dans de nombreux pays européens.

Les équipes d’asset management de Swiss Life REIM France veillent à la rentabilité des actifs, identifient des  scénarios permettant d’améliorer la performance des immeubles sous gestion et mettent en place le plan d’actions retenu. Ces professionnels de l’immobilier peuvent agir sur tous les leviers susceptibles d’influencer la rentabilité des actifs :

  • maximisation du taux d’occupation ;
  • négociation des baux ;
  • recommandation de travaux de rénovation ;
  • proposition de cession ;
  • optimisation financière (recours au crédit par exemple) ;
  • etc.

Ils assurent également le suivi des prestataires, commercialisateurs, conseils immobiliers, administrateurs de biens (appelés également « property managers ») et gestionnaires techniques (appelés « facility managers »). Enfin, ils vérifient que les immeubles respectent les réglementations en vigueur.

Des budgets annuels et des business plan pluriannuels sont actualisés régulièrement, en liaison avec les analystes internes. Ils permettent d’établir la stratégie que l’immeuble va suivre et de mesurer les actions en termes de création de valeur ou de croissance des loyers.

Comment valoriser un actif immobilier ?

À chaque bien immobilier correspond une stratégie propre, décrite dans un « business plan » pluriannuel. Ce business plan intègre l’ensemble des flux existants et futurs relatifs à l’immeuble, des hypothèses locatives (vacance, durée de relocation), des travaux éventuels et, quoi qu’il arrive, une date de vente et un prix cible. Généralement, cette date de vente est fixée au moment où l’actif immobilier atteint son potentiel maximum en termes de valeur.

Le gestionnaire d’actifs immobiliers dispose de plusieurs leviers pour maximiser la valeur de son actif. Par exemple :

  • maximiser la vitesse de relocation en fidélisant les locataires pour améliorer le rendement locatif, et ainsi valoriser l’immeuble
  • limiter le niveau de charges de l’immeuble pour diminuer le coût d’usage de  celui-ci et le rendre plus compétitif
  • mettre en place une politique de travaux pour adapter l’immeuble à son marché, viser des loyers plus élevés ou raccourcir les durées de relocation
  • identifier le moment opportun pour céder l’actif
  • maximiser la performance financière en recherchant des financements bancaires ou en facilitant la remontée de trésorerie vers l’actionnaire

En fonction des fonds gérés, l’asset manger peut aussi ajouter un filtre environnemental à sa stratégie.

Certains actifs étant particulièrement complexes et de très grande taille, les enjeux financiers peuvent être particulièrement importants. C’est la raison pour laquelle des investisseurs institutionnels confient leur allocation immobilière à des professionnels tels que Swiss Life REIM France, et que des particuliers s’exposent à l’immobilier à travers des fonds tels que des SCPI ou des OPCI.
Les SCPI et les OPCI permettent en effet aux particuliers de se constituer un patrimoine tout en mutualisant les risques, sans engager de grosses sommes. À travers son investissement, il s’offre les services de professionnels de l’immobiliers, travaillant pour le compte d’une société de gestion agréée par l’AMF, et moyennant le paiement de commissions de gestion.

Pourquoi faire appel à Swiss Life REIM France pour investir en immobilier ?

Notre expertise en gestion d’actif

Bien investir, c’est pouvoir choisir. Swiss Life REIM France s’appuie sur le réseau de Swiss Life Asset Managers, leader de l’investissement immobilier en Europe[2], pour offrir à ses clients un accès à l’immobilier européen.

Swiss Life REIM France déploie sa gamme de compétences sur des stratégies diverses (priorité aux revenus, priorité à la valorisation), des classes d’actifs variées (bureaux, commerce, habitation, hôtellerie, santé, etc.) et ce dans plusieurs pays d’Europe.

Elle dispose enfin d’une large étendue de métiers exercés par plus d’une centaine de collaborateurs : Property Management, Asset Management, Fund Management, ingénierie et montage de fonds.

Une démarche proactive pour un immobilier durable

Swiss Life REIM France s’inscrit comme un investisseur responsable, conscient de l’impact majeur de l’immobilier sur son environnement.

Son approche de développement durable repose sur quatre piliers essentiels :

  • La prise en compte de la dimension environnementale mais également des dimensions sociale/sociétale et de gouvernance permettant de définir le profil et la stratégie ESG (Environnemental, Social, Gouvernance) de ses immeubles ;
  • Une vision pragmatique du développement durable qui ne vise pas à acquérir uniquement des actifs labellisés mais à faire avancer l’ensemble du patrimoine ;
  • L’intégration du développement durable dans la gestion quotidienne de ses actifs (charte travaux, indicateurs techniques et locatifs, etc.) ;
  • Des équipes impliquées à tous les niveaux de la société pour une prise en compte globale des enjeux de développement durable.

Sur l’ensemble des fonds qu’elle gère et dont elle a la maîtrise, Swiss Life REIM France a mis en place un processus d’acquisition et de gestion qui intègre systématiquement les notions de développement durable, à l’acquisition, et tout au long de sa détention.

Il s’agit d’une démarche qui se veut pragmatique, qui a pour objectif d’avoir une connaissance approfondie du profil ESG des actifs acquis et d’y apporter une amélioration tout en respectant l’objectif économique fixé par l’investissement.

Nos chiffres clés

31/12/2017

117 professionnels
51 fonds sous gestion
13,1 Mds d’encours
514 Immeubles

[1] Source IPE Real Estate 2017

[2] Source IPE Real Estate 2017

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