OPCI et SCPI : Quelles sont les principales différences ?

Ces deux produits d’investissement intéresseront un investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier. Mais pourquoi investir en société civile de placement immobilier (SCPI) plutôt qu’en organisme de placement collectif immobilier (OPCI) et inversement ?

Les points communs entre OPCI et SCPI

Ce sont tous deux des placements immobiliers dits « pierre-papier », qui partagent quelques points communs, comme la mutualisation des risques par la gestion collective.
Dans les deux cas, le processus d’investissement pour le particulier est le même. Au lieu d’acheter directement un bien immobilier en vue de le louer, le souscripteur achète des parts de ces sociétés dans l’optique par exemple d’être exposé à cette classe d’actif ou bien de percevoir un revenu régulier.
L’investissement indirect permet d’exposer une partie de son épargne à des stratégies immobilières généralement inaccessibles à un particulier et de s’affranchir des soucis de gestion inhérents à l’immobilier moyennant le paiement d’une commission de gestion.
SCPI et OPCI sont gérés par une Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), laquelle s’assure qu’elle dispose des ressources suffisantes pour gérer le fonds. La Société de Gestion prend en charge toute la gestion du fonds : de sa constitution à sa gestion, en passant par l’investissement, la gestion immobilière, l’information aux investisseurs, etc.
Enfin, dans les deux cas, l’acquisition des parts peut se faire via un compte-titres ou via un contrat d’assurance vie.

Ces fonds restent des placements immobiliers, ils sont donc exposés à des risques conjoncturels et spécifiques à l’immobilier. C’est la raison pour laquelle l’investissement en OPCI ou en SCPI doit être pensé comme une diversification du patrimoine. Même si certaines solutions sont plus liquides ou a priori moins risquées, l’horizon d’investissement est toujours de long terme, en général 10 ans.

Les différences entre OPCI et SCPI

Les OPCI et les SCPI ont chacun leurs avantages et inconvénients. La principale différence entre les SCPI et les OPCI réside dans la composition de leur actif.
Les SCPI sont exclusivement investies en immobilier en vue de le louer, dans une optique visant à générer et distribuer un rendement locatif. Les OPCI ouvrent quant à eux leur allocation à des actifs financiers, en plus de leur investissement en immobilier en direct.

La composition de l’actif

C’est la grande différence entre les deux solutions.
Les SCPI sont investies jusqu’à 100 % en actifs immobiliers et les OPCI généralement entre 51 et 65 %. Le solde consiste en des liquidités (minimum 5 %) et des valeurs mobilières, sous forme d’actions, d’obligations ou de fonds de type OPCVM. Une telle allocation permet à l’OPCI grand public d’offrir aux investisseurs davantage de liquidité que la SCPI.

La fiscalité

Les revenus de la SCPI sont soumis aux revenus fonciers tandis que les plus-values de cessions de parts sont soumises au régime des plus-values immobilières. Les revenus sont donc soumis pour un particulier à l’impôt sur le revenu, plus prélèvements sociaux.
L’OPCI est pour sa part soumis au régime fiscal des capitaux mobiliers quand il s’agit d’une SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). Les SPPICAV sont la forme juridique la plus courante au sein des OPCI Grand Public. Concrètement, depuis le 1er janvier 2018, les revenus de l’OPCI (dividendes ou plus-values de cessions) sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), fixé à 30 % (taux en vigueur incluant les prélèvements sociaux).
Quelques OPCI de type FPI (Fonds de Placement Immobilier) sont disponibles. Ils suivent la même fiscalité que les SCPI : revenus fonciers et régime des plus-values immobilières.

Les frais d’entrée

Compris entre 8 et 12 % TTC sur une SCPI, ils sont versés à la Société de Gestion et permettent de rémunérer les distributeurs et la recherche des immeubles.
Les frais d’entrée de l’OPCI sont compris entre 3 et 5 % dont une partie restent acquise au fonds. Ces frais permettent de financer les frais, droits et commissions liés aux investissements que réalise l’OPCI avec la nouvelle collecte.

La liquidité et la variabilité du capital

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, les retraits d’associés sont compensés par les nouvelles souscriptions. Si les souscriptions sont inférieures aux demandes de retrait, certains retraits ne pourront pas être exécutés avant que de nouvelles souscriptions se présentent. Le prix de retrait est toujours égal au prix de souscription diminué des frais de souscription. Le prix de vente est donc connu mais la liquidité d’une SCPI est potentiellement nulle. Des mécanismes de liquidité existent peuvent être mis en place, et activés dans des cas de tension.

La liquidité des parts de SCPI à capital fixe se réalise pour sa part via un marché secondaire : les ordres d’achat et de vente sont passés sur un marché géré par la société de gestion, à des prix fixés par les acheteurs et les vendeurs. Le prix de confrontation est celui qui permet d’exécuter le plus grand nombre d’ordres entre vendeurs et acheteurs. Deux conséquences sont liées à ce régime : il peut ne pas y avoir de liquidité faute d’acheteurs ou si le prix demandé par les vendeurs est trop éloigné du prix de confrontation ; le prix d’exécution peut s’écarter fortement de la valeur des actifs de la SCPI.

La liquidité de l’OPCI Grand Public est supérieure à celles de la SCPI car il dispose d’une poche de liquidités et de valeurs mobilières. L’investisseur peut donc à tout moment récupérer son investissement, les délais de règlement sont en revanche variables (2 mois maximum pour SwissLife Dynapierre par exemple) sans dépasser en demandant un rachat de ses parts. Ici, c’est l’OPCI qui procède au rachat des parts sur la base d’une valeur liquidative. La valeur liquidative correspond à la valeur de l’actif net détenu par l’OPCI, valorisé généralement tous les 15 jours. Le rachat se réalise donc sans décote ni surcote.
La contrepartie d’une telle liquidité est que l’OPCI n’est que partiellement investi en immobilier (généralement entre 51 % et 65 % selon les cas). En fonction du style de gestion adopté sur la poche valeurs mobilières, la performance et la volatilité du fonds peuvent donc être impactées.

Les performances

Les OPCI comme les SCPI sont investis en immobilier, leurs performances sont donc avant tout liées à ce marché. Contrairement à une idée répandue, l’immobilier n’est pas exempt de risques. L’amplitude des cycles peut au contraire être importante, ce qui milite pour un horizon d’investissement long et une diversification géographique et sectorielle de ses investissements.
Les performances[1] des SCPI non fiscales sur 15 ans sont de 8.8 % par an. Sur 30 ans, de 6,8 % par an. Les OPCI étant des produits relativement jeunes et l’offre assez réduite, l’historique de performance n’est pas encore pertinent.
Quoi qu’il en soit les performances passées ne sont pas un bon indicateur des performances futures. Il est donc important de considérer cet investissement dans une logique de diversification et pour un horizon d’investissement long.

Le montant de souscription

Les SCPI comme les OPCI ont pour objectif de faciliter l’investissement indirect en immobilier.
Le montant minimum de souscription est généralement plus élevé sur les SCPI que sur les OPCI : les SCPI sont souvent accessibles pour quelques milliers d’euros alors que les OPCI le sont à partir de quelques euros.
Les SCPI comme les OPCI sont disponibles en direct en compte-titres ou via l’assurance-vie.

Comme le choix de fonds immobiliers est vaste et que les profils d’investisseurs sont très variés, il est toujours recommandé de se faire conseiller avant la souscription dans une SCPI ou un OPCI.

[1] Taux de rendement interne. Source IEIF 20 ans de performances comparées 1976-2016

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