Comment choisir sa SCPI pour investir ?

Selon un sondage [1], seuls 28 % des épargnants français opteraient « pour un placement un peu plus risqué mais avec un meilleur rendement ». A contrario, 71 % opteraient pour un placement sûr quitte « à avoir un taux d’intérêt assez faible ». Même dans un environnement de croissance, l’épargnant préfère donc opter pour des placements financiers offrant une rentabilité satisfaisante mais sans prise de risque excessive.

Investies en immobilier, les SCPI d’immobilier d’entreprise présentent des caractéristiques singulières de ce point de vue : selon l’étude de l’IEIF [2] sur 10 ans, elles ont généré une performance annuelle de 7 % et une volatilité légèrement inférieure à 4 %. Sur la même période, les actions ont généré une performance inférieure à 6 % et une volatilité légèrement supérieure à 20 %. Sur un horizon de temps beaucoup plus long, 30 ans, les SCPI ont généré une performance annuelle de 7 % et une volatilité de 8 %. Les actions, un peu plus de 10 % de performance annuelle mais 23 % de volatilité. À l’opposé, les placements obligataires ont servi une performance de 5 % avec une volatilité réduite de 5 %.

Ces données historiques (qui ne sauraient donc être un indicateur fiable des performances futures faut-il le rappeler) placent les SCPI à un niveau de performance et de risques entre le placement obligataire, généralement assez peu risqué, et le placement en actions généralement plus risqué mais plus rémunérateur.

Une autre caractéristique originale de la SCPI est qu’elle tire une grande partie de sa performance historique de ses rendements locatifs : sur la période 2008-2016, 85 % de la performance mesurée provenait ainsi des revenus locatifs [3]. Or, les revenus locatifs sont relativement anticipables puisqu’ils sont assis sur des baux. Qui plus est, le principe d’une SCPI étant de diversifier son patrimoine (la mutualisation des risques par la diversification), la probabilité de survenance d’impayés ou de départs de locataires est mutualisée, donc généralement moins impactante pour le souscripteur. Cette caractéristique génère une certaine visibilité des revenus. Par ailleurs, si pour certains le retour de l’inflation peut générer une crainte, les loyers sont généralement indexés ce qui protège partiellement les revenus contre ce risque.

La gestion d’une SCPI est confiée à une Société de Gestion de Portefeuille, agréée par l’AMF. Elle élabore et conduit la stratégie de la SCPI en organisant les investissements, les cessions, les travaux, les relocations… Elle libère ainsi l’investisseur dans le fonds des contraintes de gestion liées à l’immobilier tout en lui faisant bénéficier de l’expertise d’un professionnel de l’immobilier d’investissement. En contrepartie, la Société de Gestion de Portefeuille est rémunérée par une commission.

L’achat de parts au sein d’une Société civile de placement immobilier dit « pierre papier » permet au souscripteur de percevoir ces revenus potentiels net au prorata de son investissement. Il touche ainsi des revenus complémentaires et peut bénéficier d’une revalorisation de son capital si les marchés immobiliers sont bien orientés. Parallèlement, son capital peut aussi se déprécier en cas de baisse des marchés immobiliers dans lesquels la SCPI investit. L’investissement en parts de SCPI est accessible (à partir de quelques milliers) et les modalités d’investissement sont diverses : au comptant, à crédit, en nue-propriété, en direct ou en assurance-vie.

La SCPI à crédit ?

Vous disposez d’une capacité d’endettement et/ou ne souhaitez pas consacrer votre épargne à l’acquisition des parts de SCPI, vous pouvez investir en recourant au crédit, comme pour l’immobilier locatif. Les dividendes que vous percevez peuvent participer au remboursement de votre emprunt et au paiement de ses intérêts.

A mesure que votre emprunt est remboursé, vous constituez progressivement un patrimoine en limitant votre effort d’épargne. Une fois votre crédit remboursé, vous disposez des revenus pour vous offrir un complément de revenus (préparation de la retraite) mais vous pouvez tout aussi bien céder vos parts pour récupérer votre capital (attention, la liquidité des parts de SCPI est limitée aux souscriptions concomitantes). Enfin, à noter que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.

Cependant, l’investissement à crédit ne comporte pas que des avantages, dans la mesure où il amplifie votre prise de risque.

Comme leur nom l’indique, le capital de ces SCPI est fixe. A moins que l’assemblée générale ne décide une augmentation de capital. Dans les faits, ce type de fonds est plus fréquent au sein des SCPI dites Fiscales car elles constituent leur patrimoine dans le cadre d’un dispositif fiscal temporaire, puis ferment leur capital une fois la campagne de souscription écoulée. Il existe aussi des SCPI non fiscales à capital fixe mais elles sont moins fréquentes que les SCPI à Capital Variable.

La liquidité des SCPI à capital fixe est organisée autour d’un marché secondaire. Les acheteurs et les vendeurs de parts proposent un nombre de parts et un prix à l’achat ou à la vente qui est et, par confrontation, la Société de Gestion de Portefeuille détermine régulièrement un prix d’exécution net de frais. Ce prix d’exécution est celui auquel tous les achats et les ventes vont pouvoir se réaliser.

La conséquence d’un tel système est que des décotes ou des surcotes par rapport à la valeur de réalisation la SCPI peuvent se produire par le jeu de l’offre et de la demande, comme en bourse. Par ailleurs, il n’est pas tout à fait commode de souscrire de façon même modeste par le biais du marché secondaire car on ne connaît à l’avance ni le prix auquel l’on peut acheter, ni les quantités et la transaction reste soumise aux droits d’enregistrement. Ce qui de facto limite la capacité de financer votre achat à crédit, sans parler bien sûr d’acquisition en nue-propriété. En général, ces SCPI ne sont pas non plus disponibles en assurance-vie. La conséquence est la même pour les vendeurs : le prix de vente n’est pas connu à l’avance, ni la quantité de parts cédées.

Les SCPI à Capital Variable sont des fonds « ouverts », c’est-à-dire que leur capital peut croître ou décroître en fonction des créations ou des destructions de parts. C’est le format de SCPI le plus communément rencontré pour les SCPI non fiscales. Il permet en effet de faciliter la souscription grâce à la permanence de l’ouverture de son capital.

La souscription comme le retrait (le terme utilisé pour réaliser ses parts) est techniquement possible à tout moment sur le marché primaire, étant précisé que le retrait n’est généralement possible que si des souscriptions existent en contrepartie.

Le prix de souscription est établi par la société de gestion de portefeuille dans une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Le prix de retrait est toujours égal au prix de souscription, diminué des frais de souscription. Lorsqu’un associé souhaite vendre ses parts, il doit s’adresser à la société de gestion qui enregistre son ordre. Il est alors compensé si une souscription équivalente en montant existe en contrepartie et le capital de la SCPI reste le même. Si le montant des souscriptions est inférieur, le retrait est alors « non compensé » et l’associé vendeur ne peut récupérer son capital. Un dernier cas de figure peut exister : si la SCPI a constitué un fonds de remboursement, les ordres de retrait non compensés peuvent tout de même être exécutés via ce dispositif. Dans un tel cas, le capital de la SCPI diminue d’autant. Les opérations de souscription-retrait ne sont pas soumises aux droits d’enregistrement.

Enfin, comme pour les SCPI à capital fixe, il est tout à fait possible de céder ses parts de « gré-à-gré ». Le prix est débattu librement entre le vendeur et l’acheteur, la transaction est portée à la connaissance de la Société de Gestion de Portefeuille qui affecte les parts au nouveau propriétaire et le capital reste inchangé. Attention, ces transactions sont soumises aux droits d’enregistrement, comme pour tout actif immobilier.

• Le taux d’occupation financier (TOF) : rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui pourraient être facturés si les immeubles étaient entièrement loués.Cet indicateur permet donc de mesurer l’impact de la vacance locative dans un patrimoine. Selon l’IEIF (31/12/2016), le TOF moyen des SCPI d’immobilier d’entreprise s’élevait à 92 %.
• Le niveau de la Provision pour de Gros Entretien (PGE) : cette provision est calculée immeuble par immeuble et constituée pour couvrir un cinquième du plan quinquennal de Gros Entretien à venir sur le patrimoine. Le volume de PGE n’est pas nécessairement un indicateur du niveau d’entretien du patrimoine dans le cas où le patrimoine de la SCPI est récent.
• Le niveau du Report à Nouveau (RAN) : les revenus générés par la SCPI mais non distribués sont portés au compte de report à nouveau. Il s’agit donc de revenus potentiellement distribuables et pouvant servir, par exemple, à lisser un accident survenant sur le patrimoine de la SCPI et impactant les revenus d’un exercice.

Des indicateurs de risque (liste non limitative) :

• Risques de marché :
  • Risques immobiliers : la SCPI étant investie en immobilier seulement, les investisseurs sont soumis à des risques spécifiques, par exemple :
    • Risque technique : l’ancienneté du patrimoine, son niveau d’entretien, les éventuelles provisions constituées sont autant d’indicateurs à prendre en compte pour juger des dépenses futures à anticiper.
    • Risque locatif : on mesure ce risque avec le TOF (voir plus haut), mais aussi à travers la durée résiduelle moyenne des baux. Autrement dit, le nombre d’années de revenus sécurisé.
    • Granularité et concentration : la granularité des actifs ou des locataires mesure le risque lié à la dispersion des locataires ou du patrimoine.
  • Risque de taux et de change : lorsque la SCPI s’endette pour investir, elle peut le faire à taux variable. Elle assume alors un risque de taux, pouvant se matérialiser via un renchérissement ou une diminution du coût d’emprunt. Si elle se finance à taux fixe, elle évacue ce risque mais il lui reste tout de même le risque de refinancement, c’est-à-dire le risque de devoir céder des actifs pour rembourser le capital restant dû. Lorsque qu’un fonds investit hors zone Euro, il expose ses investisseurs à un risque de change lié à l’évolution des taux de change entre la monnaie locale de l’investissement et la monnaie dans laquelle est valorisé le fonds. Ce risque peut être couvert par des instruments de couverture mais ils ont un coût.
• Risques de contrepartie : concentré essentiellement sur le risque de défaut d’un locataire générant un impayé, voire une perte sur créance irrécouvrable. Ce risque peut être atténué par une dispersion importante des locataires, a fortiori s’ils sont exposés à des marchés différents.
• Risque de liquidité des parts : La liquidité des parts de SCPI est limitée et n’est pas garantie. Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, cette liquidité est essentiellement assurée par les demandes de souscription (le marché primaire).